地王来袭 二线楼市依旧高烧不退

作者:伊小朵 2016-06-28 09:50
随着一线楼市冲高后趋于平静,二线楼市却又“高烧”不止,部分城市甚至出现库存仅可维持两个月的极端现象。这波“高烧”症状,使得各地政府纷纷出台地产新政管控库存和地王“危机”。未来,二线城市政策“退烧针”或 ..

随着一线楼市冲高后趋于平静,二线楼市却又“高烧”不止,部分城市甚至出现库存仅可维持两个月的极端现象。这波“高烧”症状,使得各地政府纷纷出台地产新政管控库存和地王“危机”。未来,二线城市政策“退烧针”或将成为常态。

            

地王来袭

自今年2月起,一线城市地产呈现了爆发的趋势,数月之内,房价动辄涨幅超百万元的例子比比皆是。然而在这波行情趋于平稳之后,二线城市楼市却遭遇“高烧”症状。

海通证券研究报告显示,1-5月,一二线城市累计成交土地金额0.55万亿元,同比增长64.3%,增速比1-4月高30.5个百分点。5月,一二线城市土地成交额1652亿元,环比增长60.3%,土地购置面积和购置金额均环比上升。

同时,全国70个大中城市中,涨势居前的仍集中在几个热点城市,与4月相比,5月份一二三线城市环比涨幅均比上月有所收窄。

但步入5月份,一线城市收窄幅度最大,天津、杭州、武汉、福州、无锡、南昌、郑州、宁波、石家庄、济南)等城市涨幅单月环比均超过了1%。不容忽视的是,整个5月,全国共诞生69宗地王。

有专家认为,一线城市高企的地价是二线城市地王频出的导火索。通过一系列政策的收紧,一线城市的房价“降温”明显,但二线城市却受限于温和的政策与相对诱人的低价,成为开发商补充土地资源的绝佳选择。

           

“从目前来看,从一线城市拿地的成本过高,甚至是有钱也拿不到地。这对于开发商储备土地资源来讲是致命的,因此我们才能看到,不少一线城市会出现几家央企联合拿地的现象。”上述专家表示,“而从中长期考虑,二线城市地价适中,有上涨空间,又可以为企业储备土地资源,也就催生了地王。”

            

紧急“退烧”

频现的地王,让城市居民看到了房价上涨的趋势,全国重点二线城市也出现了“疯抢”的局面,合肥就是其中一个。

国家统计局刚刚公布的今年5月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,合肥新建商品住宅价格指数领涨全国,5月份环比上涨5.1%,仅次于厦门环比涨幅,同比则上涨了23.3%。而在4月份,合肥新建商品住宅价格环比上涨了5.8%,涨幅全国第一。

不仅如此,到今年5月底,合肥全市住宅库存面积为172万平方米,同比下降了65%,库存量同比降幅在35个城市里居于首位,当月住宅成交面积73万平方米,同比也下降了19%,以此计算,合肥截至今年5月底的存销比为2,这意味着不计新增供应的情况下,合肥住宅库存只够两个月消化。

            

为了给房价“退烧”,6月21日,合肥市土地管理委员会第五次主任会议决定,合肥将执行差别化住房信贷政策。

新政规定商品房最低首付比例为25%,但是对于二手房的首付比例提高至四成,对应的是名下有房无贷的情况,而如果名下有房有贷,再购房首付比例则提升至五成,也就是认贷又认房。对于三套房的首付比例,这一数字将达到六成,且停止公积金贷款。该政策将于7月1日起实施,有效期为一年。

            

同时,此次新政在土地供应端也有手段,除了增加土地供应外,合肥也将探索土地网上交易。提升居住用地竞买保证金至不低于参考总价的50%,同时缩短居住用地土地出让金缴纳时限。

按照新规,土地出让金额在20亿元以下(含20亿元)的,须在土地出让合同签订后一个月内一次性付清,出让金额在20亿元以上的,缴纳时间不得超过六个月。

对此,有业内人士认为,相比对购买端的限贷政策,对开发端的这一政策显得更具分量,这对开发端企业的资金实力提出了相当高的要求,使得企业不能再任性地当地王,一定程度上遏制了地王出现的势头。

有数字显示,一些重点的二线城市由于之前的“疯狂”,地产去库存周期甚至低于六个月的水平,从合肥、南京、苏州、杭州等城市的存销比来看,按照现有的卖房速度,这些城市或许将在半年内出现“房荒”。

实际上,在合肥出台新政的前一天,成都就出台了楼市调控政策,对此有专家表示,在未来的几个月内,二线城市的楼市调控或将成为一种常态。

             

隐藏风险

地王频繁地出现,使得周边项目价格也跟着疯涨,进而席卷整个城市。从表面上看,开发商会因为房价赚得盆钵满盈,但实际上,隐藏的风险依然不可低估。

同策咨询研究部总监张宏伟曾接受媒体采访表示,从目前中国房地产市场来看,由于货币政策开始收缩,热点城市楼市需求透支,再加上北上广深等一线城市,南京、苏州、合肥、厦门等核心二线城市预期调控政策会收紧,一线城市、上述热点二三线城市楼市下半年进入调整期也是势所必然,这对拿地王的企业来讲不是一件好事情。

         

为了规避金融风险,部分银行已经将中长期贷款调整为6个月到1年的短期贷款,房企短期内的资金压力进一步加大,会影响到企业的正常运营。

同时高涨的地价带动了周边项目的过快增长,也在一定程度上透支着市场购买力,高溢价项目,如果在销售上出现波动,则将进一步加剧开发商的资金周转压力,从而导致地王项目陷入困境。

“对于房企来讲,此时激进拿地王有可能会偷鸡不成反蚀把米,不仅没有为自己增加市场话语权,或许可能成为未来被整合的理由,这种风险不得不深思熟虑。”张宏伟说。



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